Mezőgazdasági Szövetkezők és Termelők Országos Szövetsége

Összeállítás a termőfölddel kapcsolatos kérdésekről

Az elmúlt évek során az érdekképviselet a Hírlevélben számos alkalommal foglalkozott a termőfölddel kapcsolatos kérdésekkel, különösen az osztatlan közös tulajdonban lévő termőföld haszonbérletével, illetve a bérleti szerződéseknek a földhasználati nyilvántartásba való bejegyzésének problémáival, a földhasználati nyilvántartás eljárási díjaival. 2010-ben a termőföld használatával foglalkozó szakmai fórumon az FVM illetékes főosztályvezető helyettese válaszolt a feltett kérdésekre. Az előadásról készült összeállítást a Hírlevélben tettük közzé. Az elmúlt hetekben több tagszervezetünk kérte, hogy ismét tegyük közzé az előadás anyagát, amelyet az alábbiakban ismertetünk.

I.

1.) A termőföldre vonatkozó elővásárlási, előhaszonbérleti ajánlat kifüggesztésével kapcsolatos kérdések

a.) Mi történik abban az esetben, ha az elővásárlási (előhaszonbérleti) jog kapcsán vita merül fel a jogosultak között?

Ha az előhaszonbérleti joggal, illetve rangsorral kapcsolatban vita merül fel a jogosultak között, úgy a földhivatal felfüggesztheti a földhasználat bejegyzésére vonatkozó eljárást és ez esetben kötelezi a feleket, hogy bíróság előtt tisztázzák a vitás kérdéseket.

b.) A kifüggesztett vételi ajánlatban foglaltnál lehet-e magasabb árat ajánlani?

A kifüggesztett vételi, haszonbérleti ajánlat esetén nincs lehetőség licitre, vagyis hiába ígér valamely elővásárlásra, illetve előhaszonbérletre jogosult személy  magasabb összeget a kifüggesztett ajánlatban szereplőnél, ez új ajánlatnak minősül, nem pedig elfogadó nyilatkozatnak, így közte és a tulajdonos között nem jöhet létre  a szerződés. Az elővásárlási, előhaszonbérleti jogosulttal  kizárólag a kifüggesztett ajánlatban foglalt tartalommal jöhet létre a szerződés. 

c.)  Mit kell kifüggeszteni, a szerződést vagy csak az ajánlat lényeges pontjait?

Nem kell a szerződést kifüggeszteni, elég a vételi, haszonbérleti ajánlatot, amelynek lényeges tartalmi elemei: szerződő felek neve, helyrajzi szám, terület nagysága, vételár, illetve bérleti idő, bérleti díj mértéke. A felek az ajánlatban nem szereplő feltételeket is rögzíthetik a szerződés írásba foglalásakor (például milyen beruházásokat végezhet a bérlő, mihez kell a tulajdonos hozzájárulása, stb.).

d.) A tulajdonos visszavonhatja-e a kifüggesztett ajánlatot?

Nem, a kifüggesztett ajánlatot a tulajdonos nem vonhatja vissza! Amennyiben a rangsorban első helyen álló jogosult magáévá teszi a vételi, haszonbérleti ajánlatban foglaltakat, úgy az ajánlatban szereplő tartalommal a szerződés létrejön.

e.) Az ajánlatot ki kell-e függeszteni, ha az ajánlat a rangsorban első helyen álló jogosulttól érkezett?

Ha a haszonbérleti  ajánlat az első helyen álló jogosulttól érkezett, úgy nem kell kifüggeszteni az ajánlatot, a földhivatal az erre vonatkozó igazolás nélkül is bejegyzi  a földhasználatot, természetesen a többi feltétel (bejelentési adatlap, szerződés) megléte, illetve csatolása esetén.

d.) Mit jelent a földtörvényben szereplő „volt” haszonbérlő?

 Jogszabályi rendelkezés hiányában az FVM álláspontja  az, miszerint a korábbi bérlőt első helyen álló haszonbérletre jogosultnak lehet tekinteni, ha a haszonbérleti szerződés megszűnése óta maximum egy év telt el és ezen időszakban a tulajdonos nem kötött mással bérleti szerződést.

2.) Osztatlan közös tulajdonban álló termőföld haszonbérletével kapcsolatos kérdések

a.) Egy adott helyrajzi számra vonatkozóan lehet-e eltérő tartalmú szerződéseket kötni a tulajdonostársakkal?

 Az FVM álláspontja szerint a haszonbérleti szerződés minden haszonbérlővel csak azonos időtartamra szólhat, továbbá a szerződés csak azonos bérleti díjat tartalmazhat. A MOSZ javaslata szerint a már eltérő időtartamra megkötött szerződések esetében célszerű az azonos időtartamra kötött szerződések alapján megosztani a terület használatát a tulajdonosok hozzájárulásával.

b.) Ha a tulajdonosok csak az őket megillető tulajdoni hányadot adták bérbe (külön-külön kötött szerződések esetén) jogosult-e a bérlő az egész ingatlan használatára?

             Ha a bérleti szerződésben a tulajdonostársak nem az egész ingatlant, hanem csak az egyes tulajdonostársakat megillető részt adták bérbe, úgy az FVM álláspontja szerint a bérlő nem jogosult a teljes ingatlan használatára csak az egyes szerződések által lefedett részre. Ilyenkor, a jövőbeni vitákat elkerülendő, célszerű módosítani a szerződéseket. A szerződés-módosítás történhet egy szerződés-módosító okirat – akár meghatalmazással történő aláírásával – vagy tulajdonosi közgyűlésen hozott határozattal. A módosításban arról kell dönteni, hogy a tulajdonostársak a teljes ingatlan használatára kiterjesztik a haszonbérleti szerződést. Amennyiben ezt az okiratot a hatályos szerződést aláíró felek vagy legalább a tulajdoni hányad alapján számított többségük aláírja, úgy a bérlő jogosult a teljes ingatlan használatára.

c.)Milyen formában történhet a szerződés-módosítás?

 A földhivatalok elfogadják és bejegyzik a tulajdonosi közgyűlésen született és jegyzőkönyvbe foglalt, a jelenlévők által aláírt és tulajdoni hányad szerinti többség akaratát tartalmazó nyilatkozatot bérleti szerződésként, illetve a már bejegyzett használatra vonatkozó szerződés módosítását is.

d.)Hogyan lehet az egész ingatlant használni, ha csak a tulajdoni hányad szerinti kisebbséget tudja elérni a bérlő?

            Ha az osztatlan közös tulajdonban lévő termőföld egy vagy több tulajdonostársa nem lelhető fel és a haszonbérleti szerződést aláíró többi tulajdonostárs tulajdoni hányada nem teszi ki a többséget, úgy célszerű a gyámhivataltól ügygondnok kirendelését kérni. Többségi döntés hiányában ugyanis a bérlő nem jogosult az ingatlan használatára, jogcím nélküli földhasználatot a földhivatalok nem jegyeznek be.

e.)Milyen formában kell a földhivatalnak a földhasználatot bejelenteni, ha az ingatlannak több használója van?

Abban az esetben, ha az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlannak több használója van, úgy a tulajdonostársak tulajdoni hányad alapján számított többsége dönt arról, hogy az egyes használók mely terület használatára jogosultak. Természetesen ebben a használók is megállapodhatnak, de a tulajdonosoknak ezt jóvá kell hagynia. A földhivatalhoz a földhasználat bejegyzéséhez a tulajdonosok többsége által aláírt térképet is csatolni kell.

3.) Integrációs célú alhaszonbérlet [dr. NO1] bejegyzése

Milyen feltételek esetén jegyzi be a földhivatal az integrációs célú alhaszonbérletet?

Az integrációs célú alhaszonbérletre vonatkozó megállapodást a tulajdonosnak is alá kell írnia, nem elég a haszonbérleti szerződésben a bérlőnek felhatalmazást adni a bérelt terület elcserélésére. Az integrációs célú alhaszonbérlet esetén a korábbi haszonbérlőt törli a földhivatal és az alhaszonbérlőt jegyzi be.

Ettől eltérően a Mezőgazdasági és Vidékfejlesztési Hivatal képviselője azt jelezte, hogy a földalapú támogatások jogszerűségének ellenőrzésekor csak a támogatásra jogosító föld tulajdon mértékét – és nem az adott terület használatát – ellenőrzik, illetve elfogadják a tulajdonosok által egymás között a területeknek az adott évre szóló elcseréléséről kötött szerződéseket a támogatás igénylése alapjául[dr. NO2] .

4.) Termőföldtulajdon-szerzési és haszonbérleti korlátok

Milyen nagyságú termőföldet vásárolhatnak a magánszemélyek, illetve mekkora a haszonbérelhető terület felső határa?

A termőföld törvényben szereplő 300 hektár vagy 6000 AK tulajdonszerzési korlát vagylagos feltétel. Vagyis, ha valaki 20 aranykoronánál alacsonyabb AK értékű termőföldet vásárol, úgy a 300 hektár korlátot túllépheti, de a 6000 aranykoronát nem. (Pl. 5 aranykoronás föld esetén 1200 hektár nagyságú, 6000 AK értékű termőföldet lehet vásárolni a törvényben foglalt egyéb feltételek megléte, illetve korlátok figyelembevétele esetén.) Ha viszont valaki 20 aranykoronánál magasabb AK értékű termőföldet vásárol úgy a 6000 aranykoronát túllépheti, de természetesen a 300 hektárt nem. (Pl. 35 aranykoronás termőföld vásárlása esetén 10500 aranykorona értékű, maximum 300 hektár nagyságú területet lehet vásárolni.)

A termőföld haszonbérlete esetén gazdasági társaság és szövetkezet legfeljebb 2500 hektár nagyságú vagy 50 000 AK értékű termőföldet haszonbérelhet. E korlátozás szempontjából figyelmen kívül kell hagyni azt a termőföldet, amelyet a szövetkezet a tagjától, illetve a gazdasági társaság a tagjától vagy névre szóló részvénye tulajdonosától, illetve a földalapkezelő szervtől haszonbérel. A fenti szabály figyelembe vételével alacsonyabb, illetve magasabb aranykorona esetén a szövetkezet, illetve a gazdasági társaság haszonbérlő a 2500 hektárt, illetve az 50 ezer AK-t túllépheti.

5.) Az osztatlan közös tulajdonban lévő termőföld kimérése

a.) Mikor jegyzi be hivatalból a földhivatal a földhasználatot osztatlan közös tulajdon megszüntetése esetén?

Az osztatlan közös tulajdonban lévő termőföld kimérése esetén a földhivatalok abban az esetben jegyzik be hivatalból az új helyrajzi számra vonatkozó földhasználatot, ha a területnek a földhasználati nyilvántartás szerint csak egy használója volt.

b.) Több földhivatal a kimérésről nem értesülő bérlőtől követeli meg, hogy nyújtsa be a szerződés-módosítást. Kit kell a földhivatalnak értesíteni az ingatlan megosztásáról?

           A vonatkozó jogszabály szerint a földhivatalnak csak a tulajdonosokat és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog jogosultját kell értesítenie az ingatlan megosztásáról, a bérlőket nem. A bérleti szerződésbe célszerű azt a kitételt belefoglalni, hogy a tulajdonos köteles értesíteni a bérlőt, ha ő vagy valamelyik tulajdonostársa kérésére megosztották az ingatlant. Az FVM képviselőjének a véleménye szerint indokolt lenne jogszabály-módosítással lehetővé tenni azt, hogy a megosztásról szóló döntést a földhivatal a földhasználati nyilvántartásba bejegyzett használóval is közölje.

c.) Az ingatlan megosztása esetén kell-e módosítani a haszonbérleti szerződéseket, illetve a változás bejegyzéséhez kötődik-e díjfizetési kötelezettség?

Kimérés esetén módosítani kell a bérleti szerződéseket az új helyrajzi szám(ok) miatt. A módosított szerződés(eke)t be kell nyújtani a földhivatalnak, ha az az a.) pont alapján nem jegyzi be hivatalból. Ha kizárólag az ingatlan helyrajzi száma változott és a haszonbérleti szerződések továbbra is változatlan formában fennmaradnak, úgy a bejelentéshez nem kötődik díjfizetési kötelezettség. 

Szerződés felmondása valamelyik fél halála esetén[dr. NO3]  

A haszonbérleti szerződés ellenkező kikötése hiányában a termőföld tulajdonosának halála esetén örökösei nem jogosultak a haszonbérleti szerződést rendes felmondással megszüntetni.

Kizárólag a bérlő örököse mondhatja fel a haszonbérleti szerződést a bérlő halála esetén, feltéve, ha a haszonbérleti szerződésben a felek ettől eltérően nem állapodtak meg.