Elfogadta az Országgyűlés, új földügyi szabályok jönnek
Nehéz helyzetben van, aki naprakész akar maradni a földügyi szabályok változását érintően. Legutóbb 2023. decemberében módosította a földügyi szabályokat az Országgyűlés. A most elfogadott T/8000-es iromány számú törvényjavaslat a földügyi szabályokkal együtt 22 agrártárgyú törvény módosításáról rendelkezik. Az új földügyi szabályok 2024. július 1.-én, az ,,öröklésre” vonatkozó szabályok a Magyar Közlönyben történő kihirdetést követő 61. napon lépnek hatályba.
Életvitelszerű lakáshasználat helyének fogalma
A helyben lakás igazolása körül kialakult jogalkalmazási nehézségek miatt a jogalkotó arról rendelkezett, hogy a jövőben a Földforgalmi törvényben meghatározza az életvitelszerű lakáshasználat helyét, a következők szerint:
,,A személyiadat- és lakcímnyilvántartásba bejelentett tartózkodási hely, ennek hiányában ellenkező bizonyitásig a személyiadat- és lakcímnyilvántartásba bejelentett lakóhely.”
Az új rendelkezést alkalmazni kell az életvitelszerű lakáshasználat helyének 2024. július 1-jét megelőző időszakra vonatkozó igazolás esetén is.
Gazdasági év fogalma
A korábbi a 1308/2013/EU európai parlamenti és tanácsi rendelet 6. cikkében meghatározottakkal ellentétben egy konkrét, a tárgyév október 16. napjától a következő év október 15. napjáig tartó időszakot jelöli meg a törvény gazdasági évként.
Adásvételi szerződés kötelező tartalmi elemei
Amennyiben a szerződő felek olyan földre kötnek adásvételi szerződést, amely földhasználati szerződéssel vagy többlethasználati megállapodással érintett, az eladónak szerződésbe foglalt módon tájékoztatni kell a vevőt a földhasználat időtartamára és ellenértékére vonatkozóan. Amennyiben az eladó ezt a kötelezettségét elmulasztja, a megkötött szerződés semmis lesz.
A föld tulajdonának átruházása esetén a szerződésben szereplő ellenértéket banki átutalással vagy ügyvédi letét alkalmazásával, közjegyzői okiratba foglalt szerződés esetén pedig közjegyzői bizalmi őrzésbe helyezéssel kell teljesíteni. A szerződésben az ellenérték teljesítésének módját meg kell határozni. A felek ettől eltérő megállapodása szintén semmisé teszi a szerződést.
A haszonbérleti szerződés tartalmára vonatkozó szabályok
A haszonbérleti szerződés a haszonbérlő által kötelezően alkalmazandó agrotechnikára, növénykultúrára vagy termelési módszerre vonatkozó előírást nem tartalmazhat.
Ha a haszonbérleti szerződés a gazdasági év végével megszűnik, a haszonbérlő az adott gazdasági évhez kapcsolódó betakarításra a szerződés megszűnését követően is jogosult. A felek ettől a rendelkezéstől a haszonbérleti szerződés közös megegyezéssel történő megszűntetése esetén eltérhetnek. Ezt a rendelkezést a 2024. július 1-jén fennálló haszonbérleti szerződésekre is alkalmazni kell.
Mindkét rendelkezés megsértése a szerződés semmiségét eredményezi.
Jövedelemtermelő képesség számítása
Többször változtatott az Országgyűlés a föld jövedelemtermelő képességének számítására vonatkozó rendelkezésen, mindemellett a Kúria több korábbi ítéletében is rávilágított, hogy probléma van a hatályos szabályozással.
Ezen okokból a jogalkotó is szükségesnek érezte a Földforgalmi törvény erre vonatkozó rendelkezésének a módosítását. Az új szabály szerint a föld 20 éves termelési időszakra számított jövedelemtermelő képességét a jövőben indexálás nélkül kell megállapítani.
A MOSZ véleménye szerint az új szabály a föld értékének a meghatározását nem teszi egyértelművé, ráadásul az indexálás elhagyása azt jelenti, hogy a jelenérték-számítás során nem kell figyelembe venni a föld jövőbeli értékét jelentősen befolyásoló inflációs hatásokat, amelynek következtében jelentősen csökkenhet a föld – törvény szerint kiszámított - értéke.
A többlethasználati megállapodás megszűnése
A földszabályozás a jövőben egyértelműsiti, hogy a többlethasználati megállapodás mikor szűnik meg. Az egyik eset, ha a földet használó tulajdonostárs tulajdonostársi minősége megszűnik. Ilyen esetben a többlethasználati megállapodás megszűnik a tulajdonostársi minőség megszűnésének a napján. A másik eset, ha a használati megosztásról szóló megállapodás módosítása vagy megszűnése következik be, például határozott idő lejárta esetén.
Változik a 3 éves időtartam számítás szabálya
A Földforgalmi törvény elővásárlási jog gyakorlását sok esetben 3 éves időtartamhoz köti, így a földműves tulajdonostárs és földet használó földműves akkor élhet elővásárlási jogával, ha joggyakorlását
megelőzően legalább 3 év időtartamban
tulajdonostárs vagy földhasználó volt. A jövőben az ilyen elővásárlásra jogosultak abban az esetben is élhetnek elővásárlási jogukkal, ha a tulajdonrészüket öröklés jogcímen szerezték és ez a tulajdonrész legalább 3 éve az örökhagyó tulajdonában vagy földhasználati nyilvántartás vagy erdőgazdálkodási nyilvántartás szerinti használatában volt.
Az új szabály alkalmazható lesz a volt haszonbérlő esetében is, ugyanis a Földforgalmi törvény egyértelműen kimondja, hogy ,,ha a volt haszonbérlő a földhasználati jogviszonyba öröklés útján lépett be, a 3 évbe beszámít azon időtartam is, amely alatt a földet az örökhagyó használta”.
Egybefoglalt vételáron történő eladás és haszonbér szabályainak változása
Ha több földet az örököstársak törvényes öröklés szabályai szerint közösen örökölnek és az osztatlan közös tulajdont az ingatlan értékesítésével akarják megszűntetni, akkor a földeket az örökösök egybefoglalt vételáron is értékesíthetik, amennyiben a földek azonos hagyatékhoz tartoznak.
Egybefoglalt haszonbér ellenében történő haszonbérbe adás esetén, a szerződés tárgyát képező földek kizárólag azonos feltételekkel adhatók haszonbérbe.
A foglaló fizetésének kötelező esete
Ha az adásvételi szerződésben foglaltak alapján a vevő foglalót fizetett, akkor az elfogadó jognyilatkozatot tevő elővásárlásra jogosult köteles a foglaló összegét az eladó javára ügyvédi letétbe vagy közjegyzői okiratba foglalt szerződés esetén közjegyzői bizalmi őrzésbe helyezni és ennek igazolását az elfogadó jognyilatkozathoz csatolni.
Ha az elővásárlásra jogosult az adásvételi szerződésben a vevő helyébe lép, akkor a letétbe helyezett összeget az eladó részére kell megfizetni. Minden más esetben a
letétbe helyezett összeg a letevő részére visszajár.
A termőföld örökösének egy éve lesz a szerzőképességi akadály megszűntetésére
Ha az örökös az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést követő egy éven belül, a tulajdonszerzésének akadályát nem hárítja el, a földhivatal megtagadja az örökös tulajdonszerzésének jóváhagyását. Ilyen esetben az állam részére az ingatlan-nyilvántartásba vételi jogot és annak biztosítására elidegenítési és terhelési tilalmat jegyeznek be. Ha az örökös a tulajdonszerzés akadályát elhárítja, akkor kérelmeznie kell a földhivataltól ennek igazolását szolgáló hatósági bizonyítvány kiállítását és ezzel egyidejűleg a földhivatal törli az államot megillető vételi jogot is.
Az állam vételi jogának gyakorlása, az örökös tulajdonjog megszerzésének akadálya esetén
Ha az örökös egy éven belül nem tudja a termőföld tulajdonjogát megszerezni a szerzőképességi jog hiánya miatt, a földhivatal határozatban rendeli el a vételi jog gyakorlását és megkeresi a Nemzeti földalap kezeléséért felelős szervet az ingatlan forgalmi értékének meghatározása végett. Ezzel egyidejűleg felhívja a föld tulajdonosát (örököst vagy örökösöket), hogy jelölje meg az ellenérték megfizetéséhez szükséges adatokat.
A Nemzeti Földalap kezeléséért felelős szerv a megkeresést követő 60 napon belül tájékoztatja a földhivatalt az ingatlan forgalmi értékéről és az értékbecslés díjáról, ezt követően a földhivatala határozatban állapítja meg az állam vételi jogának megnyílását.
A Nemzeti Földalap kezeléséért felelős szerv az állam vételi jogát a határozat közlésétől számított 90 napon belül gyakorolja. Az ellenértéket a tulajdonos által megjelölt módon vagy bírósági letét útján a vételi jog gyakorlását követő 30 napon belül fiezti meg.
Amennyiben a tulajdonos nem nyilatkozik, a föld ellenértékét letétbe helyezi az állam. Ha a letétben lévő összeget a jogosult 15 éven belül nem igényli, abban az esetben azt az állam földvásárlásra felhasználhatja és ezt követően a tulajdonos csak bírósági úton érvényesítheti a követelését.
A hagyatéki eljárásban lefolytatott egyezségi eljárás szabályai
A hagyatéki eljárásban az örökösök által a termőföldre vonatkozó egyezséget szerződésnek, az egyezséget kötő feleket szerződő feleknek kell tekinteni. Eladó alatt az örököstársak közösségét kell érteni.
Az egyezséget annak létrejöttétől számított 8 napon belül a közjegyző megküldi a földhivatal részére jóváhagyás céljából, ugyanakkor az eljárásban nem kell megkeresni a helyi földbizottságot az állásfoglalásának beszerzése miatt.
Közvetlenül megelőző használat
A Földforgalmi törvény módosításával a jogalkotó egyértelműen pontosítja azokat az eseteket, amikor a volt haszonbérlő élhet az előhaszonbérleti jogával a haszonbérleti szerződés lejáratát követő egy gazdasági éven belül.
,,E szerint nem tekinthető a földhasználat közvetlenül megelőzőnek, ha a földhasználatot a haszonbérleti szerződés közlését megelőzően:
a) legalább egy gazdasági év időtartamban
aa) a föld tulajdonosa vagy haszonélvezője,
ab) az aa) alpont szerinti személyek közeli hozzátartozója, vagy
ac) az aa) és ab) alpont szerinti személyeknek legalább 25%-ban a tulajdonában álló mezőgazdasági termelőszervezet;
b) földhasználati szerződés alapján az a) pontban foglaltaktól eltérő harmadik személy;
c) többlethasználati megállapodás alapján az a) pontban foglaltaktól eltérő valamely tulajdonostárs bejegyzett földhasználóként gyakorolta.”
Szigorodik a föld használatba adásának feltétele a mezőgazdasági termelőszervezet tulajdonosai esetében
A mezőgazdasági termelőszervezet a legalább egy éve legalább 25%-ban tulajdonában lévő tulajdonosa, a tulajdonában lévő föld használatát jóváhagyás nélkül átadhatja. Az új szabály szerint ilyen esetben a termelőszervezetben a 25%-os tulajdoni hányadnak nem csak a használatba adás időpontjában, hanem a földhasználat átengedésének teljes időtartama alatt fenn kell állni.
Amennyiben a használatba adónak vagy közeli hozzátartozójának a földet használó mezőgazdasági termelőszervezetben, a használatba adás időpontjában fennálló tulajdonrésze a használatba adást követően 25% alá csökkent, akkor a földhivatal a használatba adót először figyelmeztetésben részesíti és felszólítja a jogszerű állapot helyreállítására. Ha a használatba adó ennek nem tesz eleget, a földhivatala a föld szerzéskori aranykorona-értéke húszezerszeresének megfelelő bírságot szabhat ki, de a föld kényszerhasznosításba adását nem rendelheti el.
Ugyanígy jár el a földhivatala abban az esetben is, ha a földműves vagy mezőgazdasági termelőszervezet ilyen minősége bármely okból megszűnt, kivéve a földnek gazdaságátadás útján történő átruházásának vagy átadásának esetét.
Ökológiai gazdálkodás, mint elővásárlási jog feltételének változása
Ökológiai gazdálkodási célú elővásárlási jog gyakorlása során az elővásárlási jog jogosultjának az adás-vételi szerződésben vagy az elfogadó nyilatkozatban a jogutódra is kiterjedő hatállyal kötelezettséget kell vállalnia, hogy a birtokba lépéstől számított tíz év helyett, a jövőben tíz gazdasági évig az elővásárlási joggal érintett föld teljes területén ökológiai gazdálkodást fog folytatni.
Az ökológiai gazdálkodási célú elővásárlási jog további feltétele nem változik.
Öröklés esetén a tulajdonrendezés kötelezettségével érintett föld használatának átengedésének szabálya
Az ideiglenes hatályú hagyatékátadó végzés teljes hatályúvá válását megállapító végzés jogerőre emelkedése előtt, a használati jogosultság átengedésére irányuló szerződés 5 évet meghaladóan semmis.
Ez az új rendelkezés azt jelenti, hogy amennyiben az örökösök nem tudják az osztatlan közös tulajdont megszűntetni a hagyatéki eljárás során és így csak ideiglenes hatályú hagyatékátadó végzéssel szerzik meg a tulajdonjogot, akkor a föld használata korlátozottan, legfeljebb 5 évre engedhető át a törvény szerint. Amennyiben az osztatlan közös tulajdont az 5 év alatt az örökösök megszűntetik, akkor a használati korlátozás megszűnik és a föld használata a Földforgalmi törvény szabályai szerint átengedhető.
Az ökológiai gazdálkodási célú elővásárlási jog további feltétele nem változik.
Készítette: dr. Kovács Róbert