Módosulnak a földügyi szabályok
Az Országgyűlés 2022. december 7-én elfogadta az egyes földügyi tárgyú törvények módosításáról szóló T/1846. számú törvényjavaslatot. Ennek keretében módosul a Földforgalmi törvény és a Fétv. is. A MOSZ által kezdeményezett két alapvető változtatás közül az egyik, hogy a társas vállalkozások dolgozói és tulajdonosai korlátozások nélkül engedhessék át a földhasználatot haszonbérlet jogcímen, olyan társas vállalkozásnak, amellyel munkaviszonyban állnak vagy 25% alatti tulajdonosi részesedéssel rendelkeznek. A másik, hogy a jogi személyek is vásárolhassanak termőföldet, illetve a földhasználatot 20 évnél hosszabb időtartamra emeljék az állattartók, az öntözésfejlesztők részére. Sajnos a MOSZ mindkét kezdeményezését elutasították, ugyanakkor számos problémamegoldó javalatunkat elfogadták. Az új rendelkezések többsége, néhány kivételtől eltekintve 2023 január 1-től lép hatályba. A törvény kihirdetését követően az alábbi változások várhatóak a földügyi szabályozásban.
I. A Földforgalmi tv. és a Fétv. módosítása
1. Változott a helyben lakó és helyben lakó szomszéd fogalma
A lakcímnyilvántartási törvény rendelkezésnek a módosítása szűkségessé tette a helyben lakó és a helyben lakó szomszéd fogalmának módosítását. A MOSZ már korábban jelezte az Agrárminisztérium felé, hogy a lakcímnyilvántartási törvényben megváltozott a lakóhely fogalma, amely alapján nem kell a lakóhelyen élni, mivel a törvény azt csupán „kapcsolattartási
helyként” definiálja. Ezért vált szükségessé a Földforgalmi törvény 5. § 9. és 10. pontjában meghatározott helyben lakó és helyben lakó szomszéd fogalmának módosítása. A módosítást követően az ,,életvitelszerű lakóhely” helyett az ,,életvitelszerű lakáshasználat helyeként” definiálja a Földforgalmi törvény a helyben lakó és helyben lakó szomszéd fogalmi elemét. A törvénymódosítás ugyanakkor nem rendezi a helyben lakás igazolásának a kérdését. Az igazolás módjáról az egyeztetések jelenleg is folynak az Agrárminisztériummal, melynek eredményről tájékoztatjuk tagszervezeteinket.
A másik változás, hogy a szőlő művelési ágban nyilvántartott föld esetében az általánostól eltérően megengedőbb szabályt alkotott a jogalkotó azáltal, hogy a területi lehatárolást települési szintnél nagyobb hegyközségi szinten határozta meg. A természetes személy hegyközségi tag helyben lakónak vagy helyben lakó szomszédnak minősül, ha annak a hegyközségnek a működési területéhez tartozó borvidéki településen lakik, amely hegyközség területén fekszik a szerződés tárgyát képező föld.
2. Változott az elővásárlási sorrend
A MOSZ javaslatára megváltozott az elővásárlási sorrend és ezáltal az állattartók kedvezőbb helyzetbe kerülnek, ha földet akarnak vásárolni. A törvény hatályosulását követően az állattartó, a kertészeti tevékenységet végző vagy szaporítóanyagot előállító, ökológiai gazdálkodó vagy földrajzi árujelzővel, eredetmegjelöléssel ellátott terméket előállító földműves megelőzi az elővásárlási sorrendjében az olyan földművest, aki helyben lakó szomszédnak minősül.
3. Változtak az elővásárlás és előhaszonbérleti jog feltételei
a) Volt haszonbérlő
A MOSZ tagjainak körében több esetben tapasztaltuk azt a helytelen földhivatali joggyakorlatot, amely során figyelmen kívül hagyták az Alkotmánybíróság 3353/2021. (VII. 28.) AB határozatában foglaltakat.
A MOSZ többször is jelezte, hogy a volt haszonbérlőt megillető előhaszonbérleti jog sérül abban az esetben, ha a földhasználó, aki egyébként haszonbérleti jogát jogszerűen gyakorolta, de az előhaszonbérleti jogosultságát elveszítette, mert a haszonbérleti jogviszonya egy rövid időre, rajta kívülálló, neki fel nem róható okból megszakadt.
Mindezen okok indokolttá tették a volt haszonbérlőre vonatkozó szabályok módosítását. Az Alkotmánybíróság döntése alapján a törvényjavaslat egyértelműen kimondja, hogy ,,a volt haszonbérlőt akkor is megilleti az előhaszonbérleti jog, ha azt a haszonbérleti jogviszonya idején jogszerűen gyakorolta, de joggyakorlása rajta kívül álló, neki fel nem róható okból nem vezetett eredményre”.
A MOSZ véleménye szerint ilyen rajta kívül álló, fel nem róható oknak tekinthető, ha a haszonbérbeadó csupán egy rövid időre, 1-2 hétre megszakítja földhasználatot és ezzel a visszaélésszerű magatartásával a volt haszonbérlőt megfosztja a Földforgalmi törvényben biztosított előhaszonbérleti jogosultságától azzal, hogy csupán a haszonbérleti jogviszony megszűnését követően köt újabb szerződést egy harmadik személlyel.
A MOSZ javaslatára a törvényjavaslat ezt a jogi helyzetet szabályozza azáltal, hogy a ,,a volt haszonbérlő esetében nem áll fenn a közvetlenül megelőző használat követelménye, ha a föld tulajdonosa vagy földhasználója a földhasználatot a haszonbérleti szerződést megelőzően legalább egy gazdasági év időtartamban gyakorolta”. A most életbe lépő változás értelmében a volt haszonbérlőt a haszonbérlet megszűnését követő 1 évig megilleti a volt haszonbérlői státusz.
b) Állattartó telep üzemeltetője
Tagjaink évek óta jelezték azt a problémát, hogy csak azt az állattartót illeti meg előhaszonbérleti jog, aki a haszonbérleti szerződés szerinti föld fekvése szerinti településen üzemeltet állattartó telepet, az előhaszonbérleti jog gyakorlást megelőzően legalább 3 éve. A MOSZ módosító javaslatát elfogadták és ennek megfelelően az állattartó akkor is élhet majd előhaszonbérleti jogával, ha a föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra fekvő településen üzemeltet állattartó telepet, az előhaszonbérleti jog gyakorlást megelőzően legalább 3 éve.
c) Oltalom alatt álló földrajzi jelzéssel vagy eredetmegjelöléssel ellátott termék előállítója
Az Országgyűlés által elfogadásra került, de csak 2023. május elsején lép hatályba az a módosítás, amely a földrajzi árujelzővel ellátott termék előállítójára, mint elővásárlási, előhaszonbérleti jogosultra vonatkozik. A hatályba lépést követően az oltalom alatt álló földrajzi jelzéssel vagy eredetmegjelöléssel ellátott termék előállítása esetén, az elővásárlásra vagy előhaszonbérletre jogosultnak szerepelni kell az agrártermékek eredetvédelméről szóló törvény szerinti nyilvántartásában.
Ezenkívül a jogosultnak az elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlása érdekében elfogadó nyilatkozatban vagy a szerződésben kötelezettséget kell vállalni.
Haszonbérlet esetén:
A haszonbérlet időtartama alatt a haszonbérleti szerződés hatálybalépését közvetlenül megelőző öt befejezett gazdasági év számtani átlagához képest legalább az előhaszonbérleti joggal érintett föld területével megegyező területnagysággal nagyobb területen a saját maga által előállított, oltalom alatt álló földrajzi árujelzővel ellátott termék alapanyagát, vagy ilyen terméket fog előállítani.
Tulajdonszerzés esetén:
Az elővásárlási joggal érintett föld teljes területén az azon fennálló földhasználati jogviszonynak a nyilatkozat megtételének napján hatályos időtartamát követően, de legfeljebb a tulajdonjog megszerzésétől számított 3 éven belül birtokba veszi, továbbá a birtokba lépéstől számított 10 gazdasági évben a birtokba lépést közvetlenül megelőző 5 befejezett gazdasági év számtani átlagához képest legalább az elővásárlási joggal érintett föld területével megegyező területnagysággal nagyobb területen a saját maga által előállított, oltalom alatt álló földrajzi árujelzővel ellátott termék alapanyagát, vagy ilyen terméket fog előállítani.
d) Ökológiai gazdálkodó
Ökológiai gazdálkodóként az a termelő lesz jogosult elővásárlási jogával élni, aki saját maga vagy a legalább 25%-ban tulajdonában, vagy a közeli hozzátartozójának legalább 25%-ban tulajdonában álló mezőgazdasági termelőszervezet által gyakorolja az ökológiai gazdálkodást. Ez a rendelkezés, olyan magánszemély földtulajdon szerzését tenné lehetővé, aki nem saját maga, hanem jogi személy státusza alapján gyakorolja elővásárlási jogát.
A MOSZ a javaslattal ilyen formában nem értett egyet, ezért kezdeményeztük törvényjavaslat módosítását olyan módon, hogy az elővásárlási jogot olyan állattartók esetében is biztosítsa a törvény, aki legalább 25% -ban tulajdonában vagy legalább közeli hozzátartozójának tulajdonában lévő mezőgazdasági termelőszervezet státusza gyakorolja. Ezt a javaslatunkat jogalkotó sajnos elutasította.
4. Az eljárási szabályok változásai
A MOSZ javaslatának megfelelően, a haszonbérleti szerződést jóváhagyás céljából a haszonbérbeadó és a haszonbérlő is megküldheti a jövőben a földhivatalnak.
Amennyiben a szerződés hirdetményi úton történő közzététele során jegyzői mulasztás történt a földhivatal 15 napon belül elrendeli a szerződés ismételt közzétételét. Ebben az esetben nem kell az egész eljárást megismételni.
Az adásvételi szerződések előzetes vizsgálatát követően a földhivatalnak hivatalból meg kell keresnie a föld fekvése szerint illetékes ingatlanügyi hatóságot a föld tulajdonjogának átruházásra irányuló szerződés benyújtása tényének feljegyzése érdekében.
Nincs szükség a szerződés jóváhagyására abban az esetben, ha a haszonbér mértékének a csökkentésére a bíróság ítélete alapján került sor.
Ha a tulajdonjog átruházásról szóló szerződés földhasználattal érintett, akkor annak időtartamáról és ellenértékéről tájékoztatni kell a vevőt a szerződésben.
A törvényjavaslat kifejezetten kimondja, hogy a szerződésnek a tartalmazni kell az elővásárlási vagy előhaszonbérleti jogosultsághoz kapcsolódó törvény által előírt kötelezettségvállalásokat és nyilatkozatokat.
Súlyos eljárási jogszabálysértés esetén (a szerződés kötelező tartalmi eleme hiányzik, a szerződés közzétételét mellőzték, helyi földbizottság megkeresését mellőzték, valamely kizáró okkal érintett elővásárlási jogosulttal hagyták jóvá a szerződést) a földhivatalnak a jóváhagyó határozatot meg kell semmisíteni, illetve vissza kell vonni, és szükség esetén új eljárást kell lefolytatni.
A haszonbérleti szerződés felmondása esetén, a felmondást gyakorló, ha a felmondás ellen a másik fél annak kézhezvételét követő 30 napon belül írásban tiltakozik, 30 napon belül bírósághoz fordulhat. Ha nem így jár el a felmondás hatályát veszíti.
5. A föld árverés szabályainak változásai
Az Alkotmánybíróság alaptörvény-ellenesnek nyilvánította és megsemmisítette a mező- és erdőgazdasági hasznosítású földek végrehajtási, felszámolási vagy önkormányzati adósságrendezési eljárás keretében árverés útján történő értékesítésének szabályairól szóló 191/2014. (VII. 31.) Kormányrendelet 5. § (1) bekezdés d) pontját.
A sérelmezett jogszabályi rendelkezés alapján eddig, az árverezett földre csak az jelentkezhetett a Földforgalmi törvény alapján, akinek lakóhelye az árveréssel érinett föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra volt.
Az Alkotmánybíróság határozatában megállapította, hogy a termőföld tulajdonjogának megszerzésének feltételeit sarkalatos törvényben kell rögzíteni, ezért vált szükségessé a Földforgalmi törvény 35. § (3) bekezdésének módosítása.
A módosítást követően a föld árverésén az a földműves vehet részt, aki az adásvétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra vonatkozó feltételeknek megfelel. Az elővásárlásra jogosultak az elővásárlási jogosultságukat, az árverés helyszínén és időpontjában személyesen vagy meghatalmazott útján is igazolhatják.
6. Az adásvételi szerződésben rögzített átlagos forgalmi érték meghatározása és vizsgálata
A MOSZ folyamatosan jelezte, hogy a 20 éves jövedelemtermelő képesség alapján a föld forgalmi értéke meghatározhatatlan, ezért módosította az Országgyűlés az erre vonatkozó rendelkezést. Az új szabály 2023 május elsején lép majd hatályba.
A hatósági jóváhagyáshoz kötött adásvételi szerződések esetében a szerződés tárgyát képező föld forgalmi értékét továbbra is az Agrárkamara vizsgálhatja, ugyanakkor a jogszabály meghatározza, hogy a föld ügylet szerinti ellenértéke mikor tekinthető arányosnak.
A földnek az ügylet szerinti ellenértéke alapos indok nélkül nem haladhatja meg az erdőnek nem minősülő föld esetén az Agrárkamara honlapján nyilvánosságra hozott, a szerződéskötés évét megelőző naptári évben kialakult helyben szokásos átlagos forgalmi értéket 10%-kal meghaladó mértékét. Ez utóbbi szintén MOSZ javaslat volt.
A vételárat aránytalannak kell tekinteni, ha az érintett föld nem rendelkezik olyan előnyös tulajdonságokkal, amelyek a helyben szokásos vételár mértékétől való eltérést indokolják. Előnyös tulajdonságként lehet figyelembe venni a föld művelhetőség szempontjából kedvező alakját, fekvését, elhelyezkedését, megközelíthetőségét, kedvező domborzati és lejtésviszonyait, vízjárási rendezettségét, jó kultúrállapotát, öntözhetőségét, kerítettségét, azonban nem lehet figyelembe venni bizonytalan, jövőbeni eseményeket és legalább részben a vevő elhatározásától, kockázatvállalásától függő körülményeket. Az átlagos vételártól való eltérés esetén annak okát a szerződésben igazolni kell.
7. Egyéb módosítások
A földmérési és térinformatikai szerv a földhasználati nyilvántartásból, egyedi megállapodás alapján, a földhasználó által használt földterületekre vonatkozóan elektronikusan feldolgozható formában is adatot szolgáltathat.
Osztatlan közös tulajdonban álló föld egy vagy több, az ingatlan egészét ki nem tevő tulajdoni hányada (a jogcímes elbirtoklás kivételével) nem birtokolható el. Az osztatlan közös tulajdonban álló föld egészének vagy – ha a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény alapján az elbirtoklás nem kizárt – az osztatlan közös tulajdonban álló föld egy részének a tulajdonos elismerésén alapuló elbirtoklásának csak akkor van helye, ha az elbirtoklást az ingatlan valamennyi tulajdonosa elismeri.
A Földforgalmi törvényben meghatározott földhasználati szerződés esetén a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény szerződésátruházásra vonatkozó rendelkezései nem alkalmazhatók.
II. A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény módosítása
A jogszabály kijátszásának megakadályozása érdekében került be az a MOSZ javaslat, miszerint, az osztatlan közös tulajdon esetén annak a tulajdonostársnak is 3 éve rendelkezni kell tulajdonrésszel, aki közeli hozzátartozójától való szerzéssel lett tulajdonostárs. Ebbe a 3 évbe azt az időtartamot is figyelembe lehet majd venni, amely alatt a jogelőd - tehát az a közeli hozzátartozó, akitől a tulajdonrészt szerezte - tulajdonos volt az ingatlanban.
Az osztatlan közös tulajdonban álló föld megosztása során a tulajdonostársaknak 90 nap helyett 120 nap alatt kell majd egyezséget kötniük. Amennyiben a feljegyzést követő 120 napon belül nem kerül benyújtásra a megosztás átvezetése iránti kérelem, az ingatlanügyi hatóság hivatalból törli a megosztás tényét.
Zártkertek megoszthatóak teljes körű egyezséggel akkor is, ha nem kizárólag mezőgazdasági hasznosításúak. Zártkertek esetén a megosztásra során kialakításra kerülő ingatlan nem lehet 500 m2-nél (korábbi 1500 m2 helyett) kisebb területnagyságú.
Ha a megszerzett tulajdonrész végrehajtási joggal terhelt és árverés kitűzésére (ideértve a sikertelen árverést követő megismételt árverést is) még nem került sor, a megszerzett tulajdonrész ellenértékét a végrehajtó felé kell teljesíteni. A végrehajtó az ellenérték beérkezését követően megteszi a szükséges intézkedéseket a tulajdonrészt érintően a lefoglalás megszüntetése és a végrehajtási jognak a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartási átvezetésével egyidejűleg történő töröltetése iránt.
III. Osztatlan közös tulajdon megszüntetése öröklés esetén
Ha az örökhagyó kizárólagos tulajdonában álló ingatlant több örököstárs közösen örökli vagy, ha az örökhagyó halála miatt megnyílt hagyaték tárgya osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan, annak érdekében, hogy az ingatlan tulajdonostársainak a száma ne növekedjen, változnak az öröklés szabályai a mező-, erdőgazdasági hasznosítású földek esetében.
Az örököstársak megegyezésüknek megfelelően több lehetőség közül választhatnak az alábbiak szerint:
1. Osztályos egyezséget kötnek.
2. Más személyre, például hagyatéki hitelezőre ruházzák át akként, hogy ezzel közös tulajdon nem keletkezik.
3. Az örököstársak az ingatlant egyben értékesítik.
4. Az örököstársak az ingatlant, illetve az örökrészt az állam javára ingyenesen felajánlják.
Abban az esetben, ha az örököstársak nem tudnak megegyezni, akkor a törvényes öröklés szabályai szerint öröklik meg a földet és az ingatlanügyi hatóság az ingatlan tulajdoni lapjára feljegyzi a közös tulajdon rendezésének kötelezettségének a tényét.
Egyezség hiányában, a hagyatékátadó végzés jogerőre emelkedését követő öt éven belül, az örököstársak kötelesek az örökölt közös tulajdonan álló föld tulajdonjogát rendezni annak érdekében, hogy a közös tulajdon megszűnjön. Öt éven belül az örököstársak az alábbi lehetőség szerint szűntethetik meg a közös tulajdont az örökölt föld vonatkozásban:
1. Egyben értékesítik a földet.
2. Egyik örökös tulajdonába adják.
3. Az állam javára ingyenesen felajánlják.
4. Az ingatlanon fennálló osztatlan közös tulajdont megszüntetik a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról szóló 2020. évi LXXI. törvény alapján.
Ezen rendelkezéseket a 2022. december 31. napját követően bekövetkezett földet érintő öröklési szabályokra kell alkalmazni.
A szabályozást a MOSZ alaptörvény-ellenesnek és alkotmányosan aggályosnak tartja. Az intézkedés tovább akadályozza a bérleti rendszerre kényszerített jogi személyek földhasználatát, lehetőségeit és ezzel tovább rontja a mezőgazdaság versenyképességét. A termőföld öröklés esetén haszonbérbe adható, ellenben értékesítés esetén a vevő az így megszerzett földet bérbe nem adhatja, saját maga köteles művelni. A tulajdonjog indokolatlan korlátozásának tartjuk a kényszerintézkedések alkalmazását, amely egyrészt sérti a tulajdon fölötti szabad rendelkezés szabadságát - mint alkotmányban rögzített jogot -, másrészt jelentős értékvesztést okoz a tulajdonosoknak, miközben tovább rontja a földhasználat szerkezetét.
2023. december 15.
Készítette: dr. Kovács Róbert