Változások a földforgalmi szabályozásban

A Magyar Közlönyben 2021. december 22-én hirdették ki a 2021. évi CL. törvényt, az úgynevezett agrársaláta törvényt, amely 17 agrártárgyú törvény módosításáról rendelkezik és amely módosítja a földszabályozá-si törvényeket (Földforgalmi tv., Fétv., NFA tv., Foktftv.,) is. Az agrársaláta törvény számos a MOSZ által is kezdeményezett földszabályozással is kapcsolatos problémát rendez. Ugyanak-kor olyan intézkedéseket is bevezet, ame-lyek tovább nehezítik a földtulajdon, illetve a földhasználat megszerezhetőségét. Összefoglalva a következő változásokat hozta az agrársaláta törvény a földszabá-lyozásban 2022. január 1-je után.

 

Szigorodnak az egybefoglalt vételár és haszonbér szabályai.

Egybefoglalt haszonbér ellenében történő haszonbérbe adásra továbbra is akkor ke-rülhet sor, ha a földek egymással szomszé-dosak vagy földek bejegyezett bejegyzett földhasználója legalább három éve ugyanaz a személy és a földek azonos vagy szom-szédos járás területén fekszenek. Ilyen esetben a földműves tulajdonostárs az elő-haszonbérleti jogát a jövőben csak akkor gyakorolhatja, ha az előhaszonbérleti jogo-sultsága valamennyi érintett ingatlan vo-natkozásában fennáll.  Ugyanez a szabály vonatkozik a földek egybefoglalt vételáron történő adásvételételére is.

Az ajándékozási szerződések esetében is a tulajdonszerzés feltétele lesz, hogy a meg-ajándékozott fél kötelezettséget vállaljon arra, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, és eleget tesz földhasznosítási kötelezettségének. Ha az ajándékozás az eredeti tulajdonszerzést követő 5 éven belül történik, a megajándé-kozottnak a kötelezettségvállalást 5 évből hátralévő időre kell megtennie.  A rendel-kezés hatálya kizárólag a földforgalmi tör-vény hatálya alatt - azaz 2013 augusztus 1-je után – tulajdont szerző és azt követő ajándékozási szerződésekre vonatkozik.

Az ajándékozással szerzett földhasználat továbbra is átengedhető közeli hozzátarto-zó, illetve olyan mezőgazdasági termelő-szervezet javára, amelyben megajándéko-zott legalább 25 %-ban tulajdonos, illetve, ha a földhasználat átengedése vetőmagter-meléshez szükséges terület biztosítása cél-jából történik.

A jövőben kevesebb bizonyító okiratot kell csatolni

A MOSZ javaslatára az Agrárminisztérium elfogadta azt a javaslatunkat, ami szerint az az elővásárlási és előhaszonbérleti jognyi-latkozatokhoz nem kell olyan bizonyító okiratokat csatolni – például személyi igazolvány, tulajdoni lap – amelyek a köz-hiteles nyilvántartásban szerepelnek. Azonban az állattartó telep működését, a tényleges állattartási és nyilvántartás sze-rinti állatlétszámot hatósági bizonyítvány-nyal továbbra is igazolni kell, ezért az ilyen okiratokat továbbra is csatolni kell a jognyilatkozathoz.

Módosul az ökológiai termelés és földraj-zi árujelzővel ellátott termék előállításá-ra és feldolgozásra vonatkozó elővásár-lási és előhaszonbérleti jogosultság felté-telrendszere

A MOSZ által is többször jelzett visszaélési lehetőségek előtt bezárja a kiskaput az ökológiai termelésre és földrajzi árujel-zővel ellátott termék előállítása és feldol-gozására vonatkozó elővásárlási és előha-szonbérleti jogosultságok feltétel rendszer-ének a módosítása.

A földrajzi árujelzővel ellátott termék elő-állítása és feldolgozására vonatkozóan kö-telezettséget kell vállalnia arra, hogy az elővásárlási joggal érintett föld teljes terü-letén, a föld birtokbavételét követően, ül-tetvény esetén annak termőre fordulásától, de legkésőbb a föld birtokbavételétől szá-mított 7 éven belül megkezdve, legalább 10 éven keresztül a földrajzi árujelzővel ellá-tott terméket fog előállítani és feldolgozni a jogosult. Továbbá a tevékenység megkez-dését követően egy éven belül igazolni kell, hogy a földrajzi árujelző használatra jogosultság nyilvántartásba vétele megtörtént.

Bővül az alhaszonbérletbe adás lehetősége 

A MOSZ többször is jelezte az alhaszon-bérleti lehetőség túlzott korlátozottságát, ami rontja az okszerű földhasználat lehetőségét. Ennek értelmében a kényszerhasznosításon kívül a földforgalmi törvényben meghatá-rozott esetekben is alhaszonbérbe lehet adni földet, ha a földhasználati jogosultságot szerző fél a föld használatát valamely ér-vényes jogcímen:

  • Földművesnek minősülő közeli hoz-zátartozója részére engedi át
  • A legalább 25%-ban a tulajdonában, vagy a közeli hozzátartozójának leg-alább 25%-ban a tulajdonában álló mezőgazdasági termelőszervezet ré-szére engedi át.
  • Olyan családi mezőgazdasági társa-ság, amelyben tag javára engedi át.
  • Vetőmagtermeléshez szükséges terü-let biztosítása céljából engedi át.
  • Erdő esetében társult erdőgazdálko-dást folytat vagy az erdőnek minősü-lő földet erdőkezelésbe adja.

 

 Haszonbérleti szerződéseket érintő változások

  1. Változik a haszonbér fizetési módjára vonatkozó rendelkezés. Az úgynevezett zsebben történő fizetést nehezíti meg azaz intézkedés, mely szerint a haszonbért 2022. január 1-jét követően csak banki átutalás-sal vagy belföldi postautalvánnyal lehet megfizetni a következő kivételekkel:

  • Ha haszonbérleti szerződés tárgyát képező föld vagy földek nem érik el az 1 hektárt.
  • Hozzátartozók közötti haszonbér esetében.
  • Tanya haszonbérlete esetén.
  • Ha a haszonbérlő legalább 25%-ban a bérbeadó tulajdonában vagy a bér-beadó közelihozzátartozójának leg-alább 25%-ban tulajdonában álló mezőgazdasági termelőszervezet.
  • A haszonbérlő olyan családi mező-gazdasági társaság, amelyben a bér-beadó tag.

2. A földhivataloknak mostantól már nem-csak lehetősége, hanem kötelezettsége lesz az aránytalanul magas bérleti díjak ese-tén a haszonbérleti szerződések elutasítá-sa. A haszonbér értékét aránytalannak kell tekinteni, ha az érintett föld nem rendelke-zik olyan előnyös tulajdonságokkal, ame-lyek a helyben szokásos haszonbér mérté-kétől való eltérést indokolják. Eltérés pedig csak olyan objektív szempontok alapján lesz lehetséges, mint például a föld fekvése, a föld minősége, a terület öntözhetősége stb., azonban nem lehet figyelembe venni a bizonytalan, jövőbeni eseményeket és a haszonbérlő elhatározásától, kockázatvál-lalásától függő körülményeket. A haszon-bér értékének az arányosságát a haszon-bérbeadónak kell majd bizonyítani.

A törvény ezzel összefüggésben az Agrár-kamarának ügyféli jogállás és kereset indítási jogot biztosít a földhivatalok határozatainak megtámadhatóságára, amelyet a MOSZ teljességgel elfogadhatatlanak tart.

3. Változnak a haszonbérleti szerződés felmondásának szabályai is. Abban az esetben, ha az előhaszonbérlő a haszonbér-leti szerződés szerinti haszonbérlő helyébe lépett kérheti a szerződés haszonbérleti díj módosítását a szerződés létrejöttétől számí-tott 6 hónapon belül. Ha a piaci viszonyok miatt a haszonbérleti díjat csökkentik a haszonbérbeadó a szerződést a gazdasági év végére nem mondhatja fel.

4. Ha a földet a haszonélvező adja haszná-latba, akkor a haszonbérleti szerződéshez csatolni kell az igazolást, hogy a földtulaj-donos részére a haszonbérleti jog gyakorlá-sának a lehetőségét felajánlották.

Változnak az eljárásjogi szabályok is

A földhivatali jóváhagyáshoz kötött ha-szonbérleti és adásvételi szerződések ese-tében a - szerződés aláírásától számított 8 napon belül - a föld tulajdonosának vagy a haszonbérbeadójának a szerződést nem a föld fekvése szinti települési jegyzőnek, hanem az illetékes földhivatal részére kell megküldeni előzetes vizsgálati eljárás cél-jából.  Ennek során a földhivatalok 15 na-pos eljárási határidőn belül megvizsgálják a szerződés közzétételre való alkalmasságát. A közzétételre alkalmas szerződéseket, a földhivatalok hivatalból küldik meg a föld fekvése szerinti települési jegyző részére. Ezt követően a kifüggesztés és szerződés jóváhagyásának folyamata a megszokott eljárásban folytatódik.

Az előzetes vizsgálati eljárás nem pótolja szintén a földhivatalok által lefolytatott hatósági jóváhagyási eljárást. Az előzetes vizsgálat célja annak megállapítása, hogy a szerződés alaki és tartalmi kellékei alap-ján az érvényesülés és hatályosulás fel-tételeinek megfeleljen, azaz ne legyen olyan hibás szerződés, amely a közzétételét követően a jóváhagyásának a megtagadást eredményezné.

A MOSZ megítélése szerint az előzetes vizsgálat a szerződések döntő többségében felesleges, ez kizárólag további 15 napos eljárási időhosszabbodást jelent majd a szerződések jóváhagyása során.

Közös tulajdonban álló föld földhasználati bejelentése

Az agrársaláta törvény pontosította a közös tulajdonban álló föld, használata estére a földhasználati szerződés érvényes létrejöt-tének feltételeit. A Fétv. rendelkezése sze-rint a bejelentési adatalaphoz csatolni kell közös tulajdonban álló föld használata ese-tén a földhasználati szerződés megköté-sekor és nem a földhasználat megkezdése-kor hatályos használati megosztásról szóló megállapodás vagy többlethasználati meg-állapodás eredeti példányát vagy annak közjegyző által hitelesített másolatát, ezek-hez szükség esetén csatolt térképi kimutatást.

A jogszabály szerint a földhasználati szer-ződés érvényes létrejöttéhez annak megkö-tésének időpontjában kell a használatba adónak ezen jogosultsággal rendelkeznie, amelyre ezen időpontban hatályos haszná-lati megosztásról szóló használati megálla-podás jogosíthatja fel.  Az így létrejött földhasználati szerződés alkalmazhatósá-gához nem szükséges egy újabb használati rend kialakítása, ha az bármilyen oknál fogva a használat tényleges megkezdése előtt megszűnt.

Rendeződik a bírósági letét kérdése a Foktftv. hatálya alatt lefolytatott osztat-lan közös tulajdonban álló föld megosztása során

Az agrársaláta törvény rendezte azt a prob-lémát, amit a MOSZ többször felvetetett, hogy a 2000 Ft alatti ellenértéket nem lehet bírósági letétbe helyezni. A jogszabály ezentúl előírja, hogy az értékhatár nélkül a bíróság köteles befogadni a letétet, ezen-kívül rendezi azokat az eseteket is, amikor a letét visszakövetelhető.

Készítette:      dr. Kovács Róbert