A bíróság a bérlőnek adott igazat!
A közös tulajdonban lévő földek használói gyakran találkoznak azzal, hogy a kimérés után a kimérést kérő - sokszor ügyvédi segítséggel - felmondja a haszonbérleti szerződést. Tavaly nyáron is éppen ez történt három tagszervezetnél, akik azonnal a MOSZ-hoz fordultak a kérdéssel, hogy mi a teendő ilyen esetben?
Nyolc földtulajdonos mondta fel a fennálló haszonbérleti szerződéseket. Tanácsunkat megfogadva, a bérlők a felmondásokat nem fogadták el. Ezt akként tették, hogy a felmondás kézhezvételétől számított 15 napon belül írásban - minden különösebb indokolást mellőzve - annyit közöltek: „A köztünk fennálló haszonbérleti szerződés felmondását nem fogadom el.”
Törvényi előírás, hogy ilyen esetben, ha a felmondást gyakorló bérbeadó további
8 napon belül nem fordul bírósághoz, a felmondás hatályát veszti.
A tulajdonosok - ügyvédjükben bízva - bírósághoz fordultak. Tagjaink ugyan nem szeretnek pereskedni, de megfogadták tanácsunkat, hogy a pert végig kell vinni! Azt is javasoltuk, hogy csupán a legszikárabb jogi érvelésre szorítkozzanak, mert a bíróság csak azt a kérdést vizsgálhatja, hogy a tulajdonosoknak van-e joguk a szerződés felmondására. Ha azt állapítja meg, hogy a felmondás jogos, akkor a keresetnek helyt ad, ellenkező esetben a keresetet elutasítja. Az iratokat közösen megvizsgálva persze biztattuk is tagjainkat, hogy jó esély van a perek megnyerésére, mert - megítélésünk szerint - egyik esetben sem volt törvényes a felmondás.
A bíróság viszonylag gyorsan el is járt, s az első tárgyalási nap végén már ítéletet is hirdetett. A bíróság a tulajdonosok kereseteit elutasította. Azóta az ítéletek jogerőre is emelkedtek, vagyis a bérlőknek sikerült megőrizni bérelt földjeiket.
A 2013. évi CCXII. törvény (Fétv.) 60. § (1) bekezdése és 109. § határozza meg, hogy a tulajdonos mikor és hogyan szüntetheti meg rendes felmondással a közös tulajdonban álló földre kötött haszonbérleti szerződést. A két paragrafus a felmondás feltételeit - a lényeget illetően - azonosan szabályozza. Abban különböznek, hogy az első a Földforgalmi törvény hatályba lépését követően kötött szerződésekre, a második pedig az ezt megelőzően kötött szerződésekre vonatkozik.
A felmondás csak több feltétel együttes teljesülése esetén jogszerű.
Ezek a feltételek:
- A közös tulajdon megszüntetésére a földrendező és földkiadó bizottságokról szóló törvény szabályai szerint került sor,
- a tulajdonos a hányadának megfelelő területet a közös tulajdon megszüntetésére irányuló eljárás eredményeként önálló ingatlanként kapta meg,
- a tulajdonos a haszonbérlő felé a felmondással egyidejűleg nyilatkozik, hogy a földet a szerződés megszűnésével saját maga kívánja használni, és
- a tulajdonos, illetve annak jogutódja a haszonbérleti szerződést nem írta alá, de annak hatálya a szerződéskötés idején hatályos földforgalmi előírások alapján e nélkül is kiterjedt rá.
Már egyetlen feltétel hiánya is jogszerűtlenné teszi a felmondást. A bíróság által vizsgált ügyben a következő esetek fordultak elő:
a) A jelenlegi tulajdonos ugyan nem írta alá a szerződést, de a szerződés megkötése idején a tulajdonnal rendelkező személy igen. A pereskedők úgy gondolták, hogy elegendő ok, hogy az ő aláírásuk nem szerepel a szerződésen. Ebben az esetben azonban nem a szerződéskötés idején hatályos földforgalmi előírások alapján terjed ki a szerződés hatálya az új tulajdonosra, hanem azért, mert bérlettel terhelt földet vett, s ezzel a szerződést aláíró bérbeadó helyébe lépett. Az adás-vétel nem teremt felmondási lehetőséget.
b) A tulajdonos a közös tulajdon megszüntetésére irányuló eljárás eredményeként a maradvány-területen lévő közös tulajdonú hányadára szólóan mondta fel a szerződést. Itt két feltétel is hiányzik: a közös tulajdon nem szűnt meg, és a hányadának megfelelő területet nem önálló ingatlanként kapta meg.
c) A tulajdonos a kimért földjeire szóló szerződései mellett olyan földre szóló szerződést is felmondott, amely földön nem is volt a közös tulajdon megszüntetésére irányuló eljárás (kimérés).
A mostani eljárásban nem volt jelentősége, de fontos tudni, hogy az egyébként jogszerű felmondás ellen is sikerrel lehet fellépni, ha a jogosult nem megfelelő időben jár el. A tulajdonos ugyanis legkésőbb az adott gazdasági év vége előtt 60 nappal mondhatja fel a szerződést 60 napos felmondási idővel a gazdasági év végére szólóan. Ugyancsak a föld megtartását eredményezheti, ha az egyébként
felmondási joggal rendelkező tulajdonos elmulasztja a perindításra - a jogvesztés terhe mellett - előírt 8 napos határidőt. Gyakran szenvedünk az ellenünk elkövetett „jogászkodástól”, ezért - ha érdekünkben áll - mi is éljünk ennek a lehetőségével!
Készítette: dr. Orosz Sándor