Földtörvény módosítás
Az egyes törvényeknek a mező- és erdőgazdasági földek forgalmával összefüggő módosításáról szóló 2018. évi CXXXVI. törvény (megjelent a Magyar Közlöny 2018. évi 212. számában) módosította a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Ftv.) és a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény (a továbbiakban: Fétv.) több rendelkezését. A módosítások 2019. január 11-én léptek hatályba.
A Mezőgazdasági Szövetkezők és Termelők Országos Szövetsége értékelése szerint a földforgalmi törvények több módosított rendelkezése sérti Magyarország Alaptörvényét, ezért lépéseket tettünk és teszünk annak érdekében, hogy az arra feljogosítottak (ombudsman, országgyűlési képviselők) kezdeményezzék a rendelkezések alkotmányos revízióját. Kötelességünk ugyanakkor tájékoztatást adni a változások tartalmáról, mert az élet megy tovább, a földforgalom nem fog szünetelni azért, hogy bevárja az Alkotmánybíróság esetleges döntését.
Érdemi változást az Ftv. módosítása jelent, a Fétv. módosításai csupán ennek járulékai.
Az Ftv. módosításával az előterjesztők – indokolásuk szerint - a következőket kívánták elérni:
- a) erősödjön a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara szerepe a földforgalom ellenőrzésében, és így a birokpolitikai célkitűzések megvalósításában,
- b) szűnjön meg a feles bérlet, valamint a részesművelés jogcímen történő földhasználat,
- c) szigorodjanak a föld tulajdonszerzési szabályok kijátszásával történő tulajdonszerzéssel kapcsolatos jogkövetkezmények.
Közismert, hogy nem jöhettek létre a helyi földbizottságok, mert a kormány mindmáig nem alkotta meg az Ftv. egyik alapintézményének tekintett bizottságok megválasztásával kapcsolatos szabályokat. Működő helyi földbizottság hiányában a NAK területileg
illetékes megyei szerve jár el a földek adásvételi ügyeiben. A módosítás ezt az átmene-
ti állapotot szünteti meg oly módon, hogy az Ftv. egy új szabályában deklarálja, hogy a NAK - nak a szerződéssel érintett föld fekvése szerinti területi szerve (megyei agrárkamara) a helyi földbizottság. Ezzel párhuzamosan a módosítás töröl minden olyan előírást az Ftv. és a Fétv. szövegéből, ami az eredeti helyi földbizottság létrehozására, jogállására és működésére utal. Természetesen hatályon kívül helyezik azokat az átmeneti rendelkezéseket is, ami alapján a NAK korábban eljárt.
A módosítás megszünteti az önkormányzati képviselőtestületnek a helyi földbizottság állásfoglalása ellen benyújtott kifogással kapcsolatos hatáskörét (az ellene való jogorvoslat lehetőségével együtt) és korlátozza a bíróságok mozgásterét. Megmarad ugyan a kormányhivatal határozata elleni keresetindítás lehetősége, de a bíróság a döntést nem változtathatja meg; törvénysértés esetén is csupán megsemmisítheti azt, és új eljárás lefolytatását rendelheti el. Ezekben az ügyekben a helyi földbizottságnak kinevezett agrárkamarát ügyfélként kell kezelni, ami alapján a hivatal ellen indított perbe beléphet; és arra is jogosult, hogy keresetet indítson a kormányhivatal határozata ellen.
A helyi földbizottsággá kinevezett megyei agrárkamara eljárását, adatkezelését és állásfoglalása kialakításának szempontjait részletesen szabályozzák a módosult törvények. Az ún. mérlegelendő (mérlegelhető) szempontokat és kérdéseket ugyan törvénybe iktatták, de hiányzik még az a kormányrendelet, ami meghatározza, az állásfoglalás kialakítása során figyelembe veendő szempontok mérlegelésének módjára vonatkozó követelményeket.
Az új szabályok szerint az agrárkamara nem csak a kamarai tagok (vevő vagy elővásárlásra jogosult) adatait és vagyoni helyzetét (földjét, mezőgazdasági cégekben való részesedését) vizsgálhatja, hanem a nem kamarai tag közeli hozzátartozókét is. Vizsgálhatja mindezek földtulajdonát és annak hasznosítását, beleértve ebbe annak a mezőgazdasági termelőszervezetnek a földhasználatát is, amelyben e személyek tulajdonosok.
A módosítások maximálnák a föld árát. Ennek érdekében vizsgálni kell, hogy az erdőnek nem minősülő földnek az ügylet szerinti ellenértéke alapos indok nélkül meghaladja-e „a földnek - indexálással meghatározott - 20 éves termelési időszakra számított jövedelemtermelő képességét”. Erdőnek minősülő föld esetében a földnek 50 éves termelési ciklusra számított jövedelemtermelő képességét tekintik ilyen határnak, azzal, hogy „az erdőtalaj és a faállomány értékét együttesen kell megállapítani, amelynek során az erdőtalaj értékét az erdő örökös járadékából, míg a faállomány értékét a potenciális véghasználatból levezetett jelenérték szerint kell kiszámítani”. A földön létesített ültetvény vagy felépítmény értékét nettó pótlási költség alapú értékbecsléssel kell megállapítani. Azt még senki nem tudta megmondani, hogy az adott földrészlet 20 (50) éves jövedelemtermelő képességét hogyan kell kiszámítani.
A helyi földbizottsággá kinevezett megyei agrárkamara eljárása a jövőben a csereügyletekre is kiterjed. Csere esetében a helyi földbizottságnak kinevezett agrárkamara azt vizsgálja, hogy a föld cseréje mennyiben szolgálja legalább az egyik szerződő félnél a birtokösszevonást. Ha nem támogatja a csereszerződés jóváhagyását, akkor a mezőgazdasági igazgatási szerv a csereszerződés jóváhagyását megtagadja.
A módosítás a helyi földbizottsággá kinevezett megyei agrárkamara ügyintézési idejét a jelenlegi 15 napról 30 napra hosszabbította.
A jövőben feles bérleti, valamint a részesművelési szerződést nem lehet kötni. A fennálló feles bérleti és részesművelési szerződések érvényességét a törvény nem érinti, időbeli hatályát azonban meghosszabbítani nem lehet. A törvénymódosítás hatályba lépését megelőzően kötött feles bérleti, valamint részesművelési megállapodások alapján a földhasználat a szerződések lejáratáig gyakorolható, de 2028. december 31. napjával a törvény erejénél fogva az összes ilyen szerződés megszűnik.
Az előterjesztők meg kívánták vonni a feles bérlők és részes művelők hatályos törvényben rögzített azon jogát is, ami szerint három évi földhasználatuk alapján őket is megilleti a volt haszonbérlői elő haszonbérleti jog. A MOSZ javaslata eredményeként az elfogadott módosító törvény ilyen jogmegvonást nem tartalmaz.
Az Ftv.-ben meghatározott hatósági ellenőrzés korábban csak a szerzési feltételek, korlátozások és tilalmak betartásának ellenőrzését jelentette. A módosítás az ellenőrzést kiterjeszti a szerződéskötéskor tett vállalások (állattartás, vetőmagtermesztés, ökológiai gazdálkodás stb.) betartásának ellenőrzésére is. Továbbra is a mezőgazdasági igazgatási szerv marad az ellenőrzési hatóság, de az agrárkamara a mezőgazdasági igazgatási szervvel kötött megállapodásban foglaltak szerint közreműködik a mező- és erdőgazdasági földek forgalmához kapcsolódó hatósági ellenőrzések lefolytatásában is.
A hatósági ellenőrzés során feltárt jogsértések új szankcióval bővültek. Ez egy olyan törvényes vételi jog, ami a helyi földbizottság által támogatott elővásárlásra jogosult
(ak) at, az eredeti adásvételi szerződés szerinti vevőt, (ha a jogsértő elővásárlási jogát gyakorolva szerezte meg a föld tulajdonát) majd őket követően az államot illeti meg, ha a földtulajdonos a bírság kiszabása ellenére 6 hónap elteltével sem állítja helyre a jogszerű állapotot. A vételi jogot az eredeti vételáron lehet gyakorolni.
A módosítások érintik az elővásárlási és elő haszonbérleti jogokat is.
Egyről három évre nőtt az állattartói előjogok (elővásárlási és elő haszonbérleti jog) gyakorolásához megkívánt előzetes telepüzemeltetési időtartam, továbbá – a szántó esetében – a törvény új feltételt is támaszt. Csak az az állattartó élhet elővásárlási vagy elő haszonbérleti joggal, aki „nyilvántartásba vett takarmány-vállalkozásnak minősül”. A legeltetett állatok esetében az előjogok csak rét, legelő (gyep), vagy fásított terület művelési ágban nyilvántartott föld esetében érvényesülnek. Abrakoltatott jószágok esetében az előjogok csak a szántóra vonatkoznak. A tejhasznú szarvasmarha esetében az elővásárlási jog mind a rét, legelő stb., mind a szántó vonatkozásában gyakorolható.
A módosítások több új, célhoz kötött előjogot is alapítottak. Az a helyben lakó földműves, aki számára a tulajdonszerzés vagy a haszonbérlet célja a kertészeti tevékenység folytatásához szükséges terület biztosítása, elővásárlási illetve elő haszonbérleti joggal rendelkezik a kert, szőlő vagy gyümölcsös művelési ágban nyilvántartott föld eladása illetve haszonbérbe adása esetén. Ez az elő haszonbérleti jog a helybeli illetőségű mezőgazdasági termelőszervezetet is megilleti.
A szántó művelési ágban nyilvántartott terület eladása illetve haszonbérbe adása esetén azt a helyben lakó földművest, aki számára a tulajdonszerzés célja vetőmag-előállításhoz (szaporítóanyag-előállításhoz) szükséges terület biztosítása, ugyancsak elővásárlási illetve elő haszonbérleti jog illeti meg. A helybeli illetőségű mezőgazdasági termelőszervezet ebben az esetben is elő haszonbérleti joggal rendelkezik. E jogosultság gyakorlásához igazolni kell, hogy az elővásárlásra (elő haszonbérletre) jogosultat a növénytermesztési hatóság földet használó és a vetőmag táblát bejelentő szaporítóanyag-előállítóként nyilvántartásba vette. Az előjog gyakorlása során a jogosultnak a jogutódra is kiterjedő hatállyal kötelezettséget kell vállalnia arra, hogy a birtokba lépéstől számított tíz évből legalább hat évben illetve a haszonbérlet időtartamának legalább kétharmad ideje alatt az érintett föld teljes területén saját nevében szaporítóanyag-előállítási tevékenységet fog folytatni. Az ezen előjog alapján, az adás-vételi szerződésre vonatkozóan tett elfogadó nyilatkozat csak akkor vehető figyelembe, ha az elővásárlási joggal érintett földön nem áll fenn a föld használatát harmadik személy számára az adás-vételi szerződés megkötését követő legalább három évre biztosító földhasználati jogviszony.
Az elővásárlásra jogosultak rangsorában a kitüntetett előjogok (állattartók, ökogazdálkodók, kertészek stb.) jogosultjai eggyel hátrébb szorultak. Megelőzi őket az olyan földműves is, aki helyben lakó szomszédnak minősül. Változott a helyben lakó szomszéd fogalma is: az a helyben lakó, vagy az adás-vételi, a csere, illetve a haszonbérleti szerződés tárgyát képező föld fekvése szerinti településsel szomszédos település vonatkozásában helyben lakó, akinek a tulajdonában vagy használatában lévő föld szomszédos az adás-vételi, a csere, illetve a haszonbérleti szerződés tárgyát képező földdel.
Az állattartókat, ökogazdálkodókat, kertészeket stb. az elő haszonbérleti jog a volt haszonbérlővel megegyező ranghelyen illeti meg.
A Fétv. eredeti szövege a 2014. április 30-án fennálló, határozatlan időre vagy 2014. április 30-a után lejáró, határozott időtartamra nem közeli hozzátartozók között szerződéssel alapított haszonélvezeti jogot továbbá használati jogot 2014. május 1-jével a törvény erejénél fogva megszűntette. E rendelkezést az EU Bírósága az EU joggal ellentétesnek minősítette. Erre figyelemmel a törvény most olyan rendelkezéssel egészült ki, hogy ha a bíróság döntése alapján ilyen megszűnt jog visszaállítása szükséges, akkor azt is vizsgálni kell, hogy ezen jog az eredeti bejegyzés időpontjában hatályos jogszabályok alapján bejegyezhető volt-e, és ha valamilyen alaki vagy tartalmi hiba folytán nem lett volna bejegyezhető, akkor az ingatlanügyi hatóság köteles értesíteni az ügyészt és az eljárását az ügyész vizsgálata és az az alapján indított per befejezéséig felfüggeszti. A módosítás felsorol három olyan esetkört is, amelyek esetében a hajdani jogát visszaállítani szándékozó volt földhasználónak ilyen ügyészségi vizsgálattal számolnia kell.
Készítette: dr. Orosz Sándor